При реестре недвижимости важна максимальная точность, ведь впоследствии недостоверная информация может вызвать серьезные проблемы при продаже или иных действиях с недвижимым имуществом. Нередко случается, что в Едином государственном реестре встречаются неточности, и чаще всего содержатся они в межевых или технических планах. При обнаружении реестровой ошибки необходимо оперативно внести точные сведения, но как правильно это сделать и какие действия совершать в первую очередь?
Реестровая ошибка – что это?
Простыми словами реестровая ошибка – недостоверные сведения, которые содержатся в ЕГРН. В большинстве случаев переносится она из документации, которую предоставляют заинтересованные лица. Обычно погрешности допускают специалисты, которые занимаются кадастровыми работами. Обнаружить реестровые ошибки можно не только в планах (межевом или техническом), но и в актах обследования недвижимости.
Если внимательно изучить характер реестровых ошибок, легко можно определить, что в большинстве случаев они касаются координат точек земельного участка. Результат небрежной работы служб, отвечающих за их определение – недвижимость смещается относительно расположения и даже накладывается на соседние участки.
Следует также помнить, что реестровая ошибка кардинально отличается от технической. Последняя – это опечатки или описки, которые были допущены при составлении документов или при внесении сведений в реестр. Что относится к реестровой ошибке и в чем она может состоять? В первую очередь, это сведения, которые не соответствуют реальной ситуации. Помимо неправильно определенных точек земельного участка это могут быть неточности и с самой площадью недвижимости (больше или меньше реальной).
Как и кто выявляет реестровую ошибку?
Определить наличие реестровой ошибки может как сам владелец недвижимости, так и орган, который занимается регистрацией прав. Если это Росреестр, специалисты немедленно приступают к анализу всей имеющейся документации, которая находится в их распоряжении и касается именно этого объекта. Это не только предоставленные владельцем недвижимости документы, но и информация, которая содержится в государственном фонде. Такие действия помогают подтвердить наличие ошибки и быстро определить, в чем именно она состоит.
Если реестровая ошибка обнаруживается заинтересованным лицом (владельцем недвижимости), процедура исправления значительно сложнее. В первую очередь необходимо исправить неточности в документах. Для этого следует обратиться к специалистам, которые отвечают за их составление. Это, может быть, как кадастровый инженер, так и органы местного самоуправления, государственная служба, которая выдавала документ или иные лица.
Только после этого необходимо повторно обратиться в органы, занимающиеся регистрацией. После предоставления им исправленных документов они вносят правильные данные.
При незначительных расхождениях с реальной ситуацией исправление реестровой ошибки занимает минимум времени и не требует дополнительных действий. Если же неточности довольно серьезные, решать ситуацию придется в судебном порядке. Подает иск в судебную инстанцию только заинтересованное лицо.
Исправление реестровой ошибки путем обращения в суд
Если досудебное исправление допущенных при регистрации недвижимости ошибок невозможно по той или иной причине, единственным вариантом это сделать, является обращение в суд. Для этого на законодательном уровне выделены несколько оснований:
- Исправление может завершиться нанесением ущерба владельцу недвижимости.
- Нарушение прав правообладателей также считается весомой причиной решить ситуацию именно в судебном порядке.
- Причинение существенного вреда третьим лицам, которые полагались на достоверность информации в реестре и использовали эти данные на законных основаниях для решения собственных задач.
- При определении местоположения границы или участка, здания, объекта, который находится на стадии строительства, возникла спорная ситуация.
Для обращения в суд необходимо тщательно подготовиться. Выбирать рекомендуется инстанцию по местоположению недвижимости, поскольку это дискуссия о правах на имущество. Если нет опыта, лучше не экспериментировать с самостоятельной подачей судебного иска – от того, насколько грамотно и правильно он будет написан, зависит решение суда. Наиболее верным способом будет обращение к опытному юристу, который поможет с подготовкой. Это не только юридическое сопровождение, но и определение, какие именно документы понадобятся для судебных разбирательств.
Все индивидуально, поэтому действовать юрист будет, исходя из ситуации и учитывая все нюансы дела. Еще один огромный плюс обращения за юридической помощью – некоторые документы и справки он получит значительно быстрее и проще путем подачи запроса в соответствующие органы или службы.
Обычно судебное разбирательство назначается быстро и при грамотной подготовке не занимает много времени. Вступившее в законную силу решение – весомое основание для исправления недочетов в реестре. Как исправить реестровую ошибку, имея на руках решение суда? В орган регистрации необходимо подать не только этот документ, но и соответствующее заявление.
Правообладатель обязательно оповещается о внесении изменений. Обычно извещение об устранении недочетов поступает в продолжение всего 3-5 дней.
Как узнать, что реестровая ошибка была устранена?
Правообладателям важно удостовериться, что реестровая ошибка исправлена. В большинстве случаев уведомление поступает на электронную почту (если она была указана при регистрации недвижимого имущества). Электронный адрес можно также внести при подаче заявления.
Если уведомление не поступило на почту, рекомендуется зайти на Единый портал госуслуг. Здесь можно просмотреть электронный документ, изучить информацию и определить, была ли исправлена ошибка.
Обратиться можно также в МФЦ. Этот орган выдает уведомления только в бумажном виде. Получить его можно как лично, обратившись в орган по месту, где подавалось заявление, или с курьерской доставкой.
Если по какой-либо причине реестровая ошибка не устранена, рекомендуется действовать оперативно. Лучше немедленно связаться с юристом, который отправит запрос и определит, почему недочет остается в документах.
Исправление реестровой ошибки – почему это важно?
Исправлять выявленные реестровые ошибки необходимо обязательно – впоследствии это может завершиться немалыми проблемами. Одна из главных касается границ земельных участков. Если их точки определены неверно (со смещением в ту или иную сторону), впоследствии перераспределить их или даже разделить будет невозможно. Придется немедленно обращаться в соответствующие органы, искать реестровую ошибку, повторно вызывать специалистов для определения границы. Занять это может многие месяцы.
Неправильно определенные границы земельных участков могут привести и к частичной потере недвижимости. Что это значит? Все просто – владелец соседнего участка может смело претендовать на чужую часть, поскольку в реестре она считается его собственностью. Доказать, что это не так и была допущена ошибка, будет крайне сложно. В большинстве случаев приходится обращаться в суд, причем действовать следует оперативно и существует вероятность, что решение будет принято в пользу именно хозяина соседнего участка, ведь документы свидетельствуют о его правоте.
Допущенная реестровая ошибка при расчете площади тоже угрожает неприятными последствиями. Именно по этим параметрам рассчитывается кадастровая стоимость. Соответственно, налог может быть существенно завышен.
Реестровые ошибки могут стать причиной отказа и в получении субсидии или кредита. Отказано может быть и в разных государственных программах («материнском капитале»).
При наличии реестровых ошибок придется столкнуться и со сложностями при продаже недвижимости. Независимо от того, что продается – земельный участок или коттедж, сделка не будет зарегистрирована. Причина отказа на регистрацию – пересечение границ двух соседних участков. Чтобы заключить сделку и продать свою недвижимость, придется повторно заниматься оформлением «правильных» документов, вызывать специалистов, обращаться в органы для исправления ошибок. Все это отнимает не только массу времени, но и требует повторных финансовых вложений.
Еще один вид реестровых ошибок – неправильно указанные цели использования земельного участка. В таком случае высока вероятность, что возникнут какие-либо ограничения на пользование.
Чтобы не столкнуться с существенными препятствиями на пути к совершению каких-либо действий со своей недвижимостью, рекомендуется внимательно следить за информацией в документации и тщательно проверять и анализировать все данные. Хотя это не исключает появление реестровых ошибок, шансы на их появление весьма невысокие.
Юридическая помощь в решении многих вопросов оказывается бесценной и практически незаменимой. Особенно важно не действовать самостоятельно, если дело касается недвижимости, независимо от ее ценности. При отсутствии опыта, знаний или навыков легко лишиться части недвижимого имущества, столкнуться с серьезными сложностями, потерять крупные суммы. Лучше действовать максимально грамотно – обратиться к опытному юристу, подробно изложить ему всю ситуацию (непременно подтвердить свои слова соответствующими документами), получить профессиональную консультацию и вместе со специалистом разработать последующий план действий. Это гарантирует благополучный исход даже в самых сложных ситуациях.