Согласно законодательству страны, любой договор, независимо от того, что в нем прописано и какой сферы он касается, может быть расторгнут. Возможно это и при долевом участии, если одну из сторон (в данном случае дольщика), что-либо не удовлетворяет. Есть ряд причин, по которым договор расторгается, и чаще всего это происходит при нарушении каких-либо пунктов именно застройщиком.
Основные причины для расторжения
Их не так уж и много. Чаще всего расторжение происходит при нарушениях сроков. Закон на этот счет довольно строг – при превышении сроков более чем на два месяца, можно смело обращаться в суд или расторгать договор в одностороннем порядке. Законодательство в этом случае будет полностью на стороне дольщика. Обязательно учитывать важный нюанс – в договоре обычно прописывается два срока. Первый – сроки, когда объект сдается в эксплуатацию. Второй – срок передачи здания.
Закон также предусмотрел определенные гарантийные обязательства для застройщика. При их нарушении дольщик также может смело расторгать договор и возвращать вложенные средства.
Обнаружение нарушений при строительстве (некачественное выполнение, которое не соответствует общепринятым стандартам и нормам) считается также весомой причиной для расторжения. Чаще всего это происходит с помощью суда – придется представлять неопровержимые доказательства правоты.
Поскольку в договоре, который заключается обеими сторонами предварительно, подробно прописываются обязательства, как застройщика, так и дольщика, нарушение хоть одного из пунктов также считается законным обстоятельством для расторжения. Следует учитывать, что дополнительные основания здесь не указываются.
Последовательность расторжения договора
Процедура расторжения договора должна проходить в определенной последовательности. Причины и обстоятельства здесь практически не учитываются, хотя их обязательно указать в уведомлении, которое отправляет дольщик застройщику.
Последовательность действий:
- Отправка уведомления о расторжении договора. Составлять его нужно по образцу, установленному законодательством. В уведомлении обязательно должен быть указан застройщик (наименование, официальный адрес) и причина расторжения. Договор считается недействительным (расторгнутым в одностороннем порядке) уже в день отправки уведомления. Важно отправлять его только заказным письмом – это гарантирует, что оно будет доставлено к адресату максимально быстро.
- Возврат вложенных в строительство средств. Здесь ориентироваться следует на дату, когда застройщику было отправлено уведомление. Как было сказано выше, именно эти сроки считаются днем расторжения. Застройщику, согласно законодательству, дается всего 20 дней, чтобы вернуть деньги. Это не только средства, которые были внесены дольщиком, но и проценты на всю сумму. Если по какой-либо причине застройщик отказывается вернуть деньги (или даже проценты), направляется претензия. В ней содержится требование возвратить средства в добровольном порядке, и даются дополнительные 10 дней на процедуру. Претензию также рекомендуется отправлять заказным письмом.
- Обращение в суд. Если застройщик не реагирует на обращение и претензию и отказывается вернуть вложенные деньги, дольщику остается одно – обратиться в суд. Подавать иск следует не только на средства, которые вносились, но и на проценты (на пользование деньгами в продолжение действия договора, на нарушение самих сроков). На застройщика также налагается штраф – это прописано в законе о защите прав потребителей. Дольщик может рассчитывать и на компенсацию о моральном ущербе. Ее величина определяется судом. Небольшой нюанс – в иске не нужно прописывать требование о расторжении, поскольку, согласно законодательству, оно уже действует, причем со дня отправки заявления.
- Оповещение застройщика о подаче иска в суд. Чтобы впоследствии не возникло никаких проблем, дольщик должен отправить все копии, включая иск, застройщику. Отправку лучше проводить ценным письмом, предварительно сделав опись всех документов, которые в нем содержатся.
- Решение суда. Если были правильно поданы все документы в суд, долго ждать решения не придется. Обычно проводится всего 2-3 заседания. Решение суда вступает в силу через месяц после принятия (этот период дается именно застройщику, который может его обжаловать). Если это не произошло, дольщику необходимо получить исполнительный лист (выдается в суде) и предъявить его к взысканию. Порядок определен законом – это необходимо сделать в банк, который обслуживает застройщика. Узнать, где находится счет, дольщик может, подав соответствующий запрос в налоговый орган (такую информацию также может выдать отдел судовых приставов).
- Получение денег. Не стоит рассчитывать, что это пройдет максимально быстро – процедура сложная и может растянуться на долгий период. Придется заняться оперативно-розыскной деятельностью – разыскивать, какой именно банк обслуживает вторую сторону, какой недвижимостью располагает застройщик. Получение средств немедленно после подачи исполнительного листа – большая редкость.
В любом случае, действовать лучше в тесной связке со специалистами. Опытные адвокаты отлично знают, как грамотно составить обращение к застройщику, как правильно изложить причины, которые выступают поводом для расторжения. При необходимости профессионалы также помогут с обращением в суд – расскажут, какие именно документы для этого необходимо подготовить, как правильно написать иск.
Сложности, с которыми можно столкнуться при возвращении средств
Главная проблема, с которой приходится столкнуться дольщику, который решил по какой-либо причине расторгнуть договор – у застройщика нет на счете необходимого количества средств. Придется определять, какой именно недвижимостью или транспортными средствами он владеет. Даже это не гарантирует, что получится быстро вернуть средства – предстоит длительная переписка с судебными приставами. Такое взаимодействие практически всегда остается безрезультатным, ведь, к сожалению, этот отдел работает крайне малоэффективно и в решении проблемы в большинстве случаев не помогает, предпочитая отделываться отписками.
Чтобы ускорить решение, придется действовать более активно. Рекомендуется обжаловать бездействие судебных приставов, подав на них соответствующее обращение в суд.
Еще один вариант эффективно и максимально быстро решить проблему получения денег с застройщика – обратиться в суд для признания его банкротом. Это возможно только в том случае, когда сумма долга превышает 300 тыс. рублей (прописано в законодательстве). Еще один нюанс – подать обращение в суд можно только по истечении трех месяцев со времени расторжения договора.
Решив подать заявление о банкротстве застройщика, важно знать многие важные детали. Это и особенности составления обращения (необходимо максимально точно прописать все нюансы), и последовательность процедуры банкротства, и непосредственно сама подача заявления.
На всю процедуру судебного разбирательства и получение денег с застройщика может уйти до полугода. Учитывать при этом и досудебное разбирательство, и урегулирование, и наличие денег на счете у второй стороны. Если она испытывает серьезные финансовые сложности, взыскание также растянется на неопределенный период.
Расторжение в судебном порядке
Чтобы расторгнуть договор через суд, а не в одностороннем порядке (отправкой извещения застройщику), также придется следовать определенной процедуре. Первое – учитывать причины, которые послужат весомым обстоятельством для положительного решения суда.
Основные причины для судебного разбирательства:
- Прекращение строительства недвижимого объекта на любой из стадий. Суд обязательно учитывает обстоятельства, которые подтверждают, что здание не будет сдано в эксплуатацию своевременно или даже с максимальной вероятностью не будет передано участнику долевого строительства.
- Меняется проектная документация. Весомым обстоятельством для положительного решения суда будет увеличение площади объекта. Законом допускается этот нюанс, но только допустимое превышение не должно быть более 3%.
- Застройщиком изменено назначение не только нежилых помещений, но и общего имущества, которые входят в состав дома или другого объекта недвижимости на стадии строительства.
Если расторжению предшествовало приостановление или даже полное прекращение строительство недвижимости, дольщику придется доказывать это на суде, представляя неопровержимые доказательства нарушения договора со стороны застройщика. Среди документов, которые необходимо заранее подготовить, одним из самых главных выступает официальный отчет, который составляет уполномоченный, ведущий наблюдение за объектом строительства. Чтобы получить такой документ, придется отправлять запрос в соответствующую инстанцию.
Обязательно подать в суд акты, подтверждающие, что строительство происходит с явными нарушениями – слишком медленно (с максимальной вероятностью, что объект не буден сдан в прописанные в договоре сроки) или вообще прекращено. Доказательством также послужат договоры, которые заключались застройщиком на этот же объект с другими дольщиками, и с указанием сроков, существенно отличающихся в документе, заключенном с истцом.
Если застройщиком было отправлено письмо, в котором указывались совершенно другие сроки сдачи объекта или прописывались нюансы, связанные с изменением назначения нежилых или жилых помещений, его также необходимо предоставить в суд в качестве доказательства нарушений.
Главное отличие расторжения договора в одностороннем порядке – при обращении в суд не обязательно ждать для этого два месяца. Если есть серьезные нарушения со стороны застройщика, можно сразу же обращаться в суд, подтвердив свою правоту доказательствами.
Одна из частых проблем, с которыми приходится сталкиваться дольщикам – как действовать, если застройщик отправил письмо и указал, что сроки сдачи объекта в эксплуатацию переносятся на неопределенный срок? Наиболее грамотным решением будет немедленно обратиться к опытному адвокату, собрать пакет документов и обращаться в суд. Это гарантирует, что получится максимально быстро разорвать договор и получить обратно внесенные средства.
Далеко не у каждого есть знания или опыт, чтобы грамотно отреагировать при нарушении договора застройщиком. Не стоит ориентироваться на чужой опыт или действовать самостоятельно – это может привести к крупным потерям в финансовом плане. АК «Ключников Групп» грамотно и профессионально поможет решить проблемы с застройщиком, вернуть вложенные средства, собрать пакет документов, обратиться в суд.
