Задать вопрос
Будем рады ответить на ваши вопросы
18.04.2023
Заключение договора купли-продажи недвижимости в жизни большинства людей становится самой крупной по сумме сделкой. Часто возникает необходимость в уплате налогов со сделки, размер которого определяется из стоимости, указанной в договоре. В этой связи многие пытаются манипулировать этой стоимостью, но безопасны ли такие действия? Ответ на этот вопрос Вы получите, прочитав данную статью.

Также некоторые граждане не желают показывать свое финансовое положение, укрывая деньги от кредиторов, безусловно, есть и мошеннические схемы. В любом случае, уменьшение стоимости в договоре очень распространенное явление, которое может обернуться против Вас.

Чем опасно для продавца?


При занижении стоимости возникает проблема в передаче средств, так как в договоре сумма меньше, чем реально необходимо заплатить. В этой связи многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в договоре, а оставшиеся деньги отдать после того. как сделка пройдет госрегистрацию.

Конечно, если владелец на такое согласиться, то законных оснований требовать недостающую сумму после государственной регистрации с покупателя, у продавца не имеется. То есть, риск для продавца в том, что он в итоге получит не то, на что договаривались, а только то, что указано в договоре. В данном случае занижение цены с целью ухода от уплаты налогов не только является правонарушением, но его еще и подтвердить не чем.

Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, покупатель все равно имеет преимущества. Он может настаивать заключить основной договор на тех условиях, которые указаны в предварительном договоре (то есть с заниженной стоимостью). Если продавец попробует разорвать сделку (тут еще нужно читать написанные условия, касающиеся расторжения), то ему придется не только вернуть аванс, но и выплатить штрафные санкции, указанные в предварительном договоре.

Здесь будут нарушения интересов покупателя. К примеру, он заявит, что он уже построил планы с именно такой стоимости и у него нет возможности приобрести подобное жилье с таким бюджетом (это легко доказать, имея на руках поверхностный анализ рынка в виде распечаток с какого-нибудь агрегатора недвижимости).

Ситуация сложная, но не безвыходная. Придется обращаться к соответствующим специалистам и оплачивать их услуги.

Чем опасно для покупателя?


Вначале может показаться, что покупатель ничем не рискует, но это не так.

К примеру, покупатель может стать жертвой мошенников. Схема в следующем. Мошенники договариваются о заключении договора купли-продажи. Покупатель передаёт им деньги, подписывают договор. Далее продавец оспаривает сделку. К примеру, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно, выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, а доли детям не выделены. Договор в таком случае будет расторгнут, а Вам обязаны будут вернуть деньги. А сколько обязаны вернуть? Правильно, столько, сколько указано в договоре. А разницу мошенникам в карман. Но и тут будут манипуляции, к примеру отдавать с зарплаты в 15000 или пенсии. В итоге не денег, не квартиры.

Чем опасно обоим сторонам?

1. Претензии от налоговой
В ФНС может сообщить и другая сторона, и риелтор, и нотариус. Сама налоговая может заподозрить не ладное. Особенно, если одной из сторон является юридическое лицо или ИП.

Чем все это может закончиться:
  • опротестование сделки в судебном порядке;
  • неопределённый на какое-то время статус имущества;
  • серьёзный штраф;
  • доначисление налогов;
  • проведение полноценной налоговой проверки по ИП или юрлицу.
Сколько в итоге Вы окажетесь должны налоговой? Так и счета заблокируют уголовное дело заведут.

2. Опротестование сделки кредиторами
Частенько продажа квартиры происходит с целью закрыть долги. Однако, необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности и не только не получит свои деньги назад, а просто станет одним из кредиторов лишь с правом требовать свои деньги.

А право он это имеет только на сумму, указанную в договоре, так как настоящую стоимость ему нечем доказать. В итоге, вероятность того, что он увидит хотя бы что-то очень не велика.

Что касается продавца, то к нему возникает ещё больше вопросов, что может осложнить его процедуру проведения банкротства, так как для списания долга нужно демонстрировать добросовестное поведение.

3. Отмывание денег
Есть ещё одно, о чем стороны редко задумываются. К примеру, платили продавцу наличными и он решил положить их в банк. Положить не проблема, проблема потом их забрать. Банки откровенно манипулируют нормами, регулирующими отмывание доходов, добытых преступным путем. Почему? Им это выгодно, они на этом зарабатывают. А подтвердить доход продавцу в таком размере не чем, так как в договоре совсем другая сумма. Чтобы Вы понимали масштаб этой проблемы, случай из нашей практики. Нам пришлось идти в суд против банка, который заблокировал денежные средства, полученные по госконтракту. То есть, своими действиями банк обвинил государство в преступной деятельности, а нашего клиента в том, что он эти деньги отмывает. Вот такой уровень абсурда.

4. Опротестование сделки органом опеки и попечительства
Случай редкий, но и такое бывает. Органы опеки (если была доля у ребенка или ребенок там зарегистрирован) могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую не ухудшить условия жизни ребенка.

Таким образом, рекомендуем Вам хороший договор, проверку сторон и самой недвижимости, прежде, чем идти на весьма серьезные риски. Не забывайте, не все риэлторы имеют юридическое образование и разбираются в нюансах данных сделок, даже проведя не один их десяток, скорее наоборот. За квалифицированной помощью всегда можете обратиться в Ключников Групп. Мы сопровождаем сделки «под ключ».
Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.
Вернуться к списку